群雄围猎的长租公寓,城家靠什么实现小步快跑?
上海租赁用地土拍概况与此同时,进入2018年,大批房企先后宣布了在租赁市场的宏伟计划,动辄令人咂舌的资金、资源投入也就此令整个长租公寓市场的战争升级。
图片来源:克尔瑞咨询谈及地产巨头与国家队的入局,金辉对钛媒体表示,“公寓行业很难像互联网行业那样出现一家独大的巨头。”但同时他也承认,如今的长租公寓市场已经进入“规模竞争”的时代,行业的新陈代谢加速。一些行业数据也在佐证,由于租金回报周期长,一些盈利方式尚不清晰、产品同质化问题尚未解决的品牌公寓,试图通过规模效应来对冲成本。但现实却是,规模越大,亏得越多。而当对房源的无限渴求蔓延到全行业,伴随着大小玩家的拔足狂奔,拿房成本势必将进一步抬升,后续的装修、人员、运营管理、获客等成本也会相应提高利润空间被持续压缩。由于缺乏多元化盈利能力,租金与服务费成为很多品牌公寓的营收来源,后续的规模化扩张只能既希望与资本输血。如此一来,在这个弱肉强食的行业很难走到最后。根据易居企业集团旗下克而瑞研究中心统计显示,自2017年以来,就至少有八家长租公寓因为资金链断裂宣布倒闭。对此,金辉觉得虽然一场绞肉机般的烧钱大战在所难免,但与国企、房企相比略处弱势的创业公司及公寓品牌可以转换扩张的思路,实现与国企、房企的生态共融,从而在野蛮生长的公寓市场中突围。金辉表示,尽管服务型公寓的定位相对细分,但对运营与服务的品质要求也更高,企业可以从产业链中挖掘深层价值。“与酒店行业一样,公寓市场需要专业化、品牌化、机构化的运营。”金辉认为,服务式公寓这类有特色运营模式更有利于企业的差异化竞争,更容易通过产品与服务形成卖点。而源于华住的酒店管理基因,则成了城家能够在行业立足的根基。在运营层面“掘金”“运营的人像种地的人,地产更像打猎的人,恰恰做公寓这个事情需要耐心和精细化运营”。用金辉的话,无论是开发商做公寓还是国家战略做公寓的维度,公寓的最后本质是一个运营的事情,都是由专业化、品牌化、体系化的运营商来做。据金辉介绍,自2015年成立以来,城家并没有盲目扩张,尽管在全国一线城市布局了近100家物业,但并非都是千篇一律的公寓产品。为了提升物业空间的盈利能力,还将服务延伸到周租、月租和长租。“由于社会的发展,客户的需求是会从固定化的市场,展现出更多灵活住的需求,这是本质的原因。”金辉强调,经过几年的积累,城家认定服务式公寓兼具酒店及普通公寓的多方面优势,客群从最初跨国高管等精英小众人群,发展扩大到大众旅游及国内企业的跨区域工作外派等多元化细分市场,而细分市场对服务式公寓的强需求已经很明显。“由于工作调整、婚姻状况调整,有大量对时长的需求,自由职业者的崛起,为什么国外服务型公寓发展更快,因为国外对灵活时长崛起的选择,国外比国内发展更早。”因此,如今的城家越来越注重对精细化运营能力的提升,针对不同消费能力与需求的用户群体已发展出公寓、酒店、服务三大产品线。其中,公寓产品线“城家公寓”,推出了标准版产品,重点布局一线城市地铁沿线,直打都市白领人群;而针对都市精英人群,城家又提供了拥有套房式空间的“城家高级公寓”。今年5月与雅诗阁合作并成立合资公司,成为城家成长路上一个重要的转折点,开始尝试对外输出公寓运营管理服务。“华住在帮助雅高酒店集团实现中国市场本地化运营过程中积累了经验,城家也将发挥大华住亿级会员体系和本地化运营能力,实现馨乐庭品牌在中国的快速扩张。”金辉将此次合作描述为“全球广度+中国深度”的融合,而合资公司成立后,双方计划到2025年签署16,000套服务公寓。“我们主打的是创造好的服务和品牌给住客美好的生活,城家、雅诗阁或者华住也好,都是通过自己创造好的品质,好的服务,去做一些品质化的产品。”金辉表示,城家不会进入对服务不敏感的长租公寓细分领域,城家的价值就是通过精细化运营产生品质的能力、服务的能力为客人服务。“当然现在市场区分非常明显的,中档公寓就是六千到八千,城家输出运维的馨乐庭就八千到一万五,来满足不同客户需求,满足差异化的市场,这是我们需要做的。”最后,金辉还透露,与雅诗阁、中交地产的合作只是开始,未来无论是租赁持有还是开发商持有,必然会向所有的公寓开发商输出,“所以我们一定会跟中国最大的开发商或者地产基金做相应的合作。”(来源:钛媒体,作者:高梦阳)